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Persönlicher Wohnsitz zur Miete – Die Supersteuervergünstigung

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Wussten Sie, dass Sie Steuern auf mehr als $ 500.000 Gewinn auf Ihrem Haus vermeiden können? Viele Menschen sind sich der Vorteile des Internal Revenue Code Section 121 bewusst, der es einem Ehepaar ermöglicht, bis zu 500.000 US-Dollar Gewinn aus dem Verkauf seines persönlichen Wohnsitzes auszuschließen (250.000 US-Dollar für einen einzelnen Steuerzahler). Obwohl dieser Gewinn in den meisten Gebieten des Landes großzügig ist, erhalten Hausbesitzer in einigen Bundesstaaten mehr als 500.000 US-Dollar Gewinn, wenn sie ihr Haus verkaufen. Dieser zusätzliche Gewinn unterliegt der Bundes- und Landeskapitalertragsteuer und der Nettoeinkommensteuer (Medicare-Steuer).Was in der Immobilienwelt viel weniger verstanden wird, ist, dass ein Hausbesitzer vermeiden kann, alle Steuern auf sein Haus zu zahlen, indem er es in eine Miete umwandelt. Sobald das Haus in eine Vermietung umgewandelt wurde, können die Eigentümer es verkaufen und sowohl den Gewinnausschluss nach Abschnitt 121 als auch die Gewinnaufschubbestimmungen nach Abschnitt 1031 verwenden, um einen Teil des Gewinns auszuschließen und die Zahlung von Steuern auf den Rest zu verschieben. Die meisten Steuerberater empfehlen, das Haus für mindestens zwei Jahre zu mieten, um es als Miete zu etablieren, aber wenn Sie es zu lange mieten, könnten Sie die Möglichkeit verlieren, von dem Abschnitt 121 Ausschluss zu profitieren, da diese Bestimmung erfordert, dass Sie in der Wohnung als Hauptwohnsitz gelebt haben mindestens zwei der letzten fünf Jahre.

Zum Beispiel:John und Mary Smith leben seit zwanzig Jahren in ihrem Haus. Sie erwarben es für $ 100.000 und es ist jetzt $ 1 Million wert, also wenn sie verkauft würden, hätten sie $ 900.000 Gewinn. Wenn sie es verkaufen, ohne es in eine Miete umzuwandeln, könnten sie $ 500.000 Gewinn ausschließen, müssten aber Kapitalertragsteuer auf die zusätzlichen $ 400.000 Gewinn zahlen.

John und Mary beschließen jedoch, ihr Eigentum in eine Vermietung umzuwandeln. Nachdem sie es zwei Jahre lang gemietet hatten, verkauften sie es für 1 Million Dollar. Da sie das Haus mindestens zwei der letzten fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt haben, können sie 500.000 US-Dollar vom Gewinn ausschließen. Sie können dann die verbleibenden Mittel verwenden, um ersatzinvestition gehaltene Immobilien in einem 1031 Austausch zu erwerben und die Zahlung von Steuern auf den Rest des Gewinns zu verschieben. Um dies zu erreichen, müssen sie die 1031 Exchange einrichten, bevor sie den Verkauf der Immobilie abschließen. Um den verbleibenden Gewinn vollständig aufzuschieben, lautet die traditionelle Regel, dass der Anleger Ersatzimmobilien mit einem fairen Marktwert erwerben muss, der gleich oder größer als die abgetretene Immobilie ist, und das gesamte Eigenkapital aus der abgetretenen Immobilie in die Ersatzimmobilie investieren muss. Wenn der Gewinn jedoch nach Abschnitt 121 ausgeschlossen wurde, wird der Wert und das Eigenkapital, die für die Investition in die Ersatzimmobilie erforderlich sind, um den Gewinnbetrag reduziert, der nach Abschnitt 121 ausgeschlossen wurde. Hausbesitzer, die sich entscheiden, einen Verkauf ihres Hauptwohnsitzes mit einem 1031-Austausch zu kombinieren, müssen alle Regeln der Abschnitte 121 und 1031 einhalten, damit dies funktioniert. Revenue Procedure 2005-14 erläutert, wie die beiden Statuten für eine Immobilie kombiniert werden können. Dieses Urteil umfasst nicht nur die oben erwähnte Situation, sondern auch den Verkauf einer persönlichen Residenz mit einem Home-Office oder einem separaten Gästehaus, das vermietet wird.

Einige der zu beachtenden Anforderungen sind:

  • Um den Ausschluss von 500.000 US-Dollar (250.000 US-Dollar für einzelne Steuerzahler) in Anspruch zu nehmen, müssen Sie mindestens zwei der letzten fünf Jahre Ihr Zuhause als Hauptwohnsitz besitzen und dort wohnen.
  • Sie können den Ausschluss von Abschnitt 121 nur alle zwei Jahre in Anspruch nehmen.
  • Abschnitt 121 erlaubt es Ihnen nicht, Gewinne auszuschließen, die auf Abschreibungsabzüge zurückzuführen sind, die seit dem 6. Mai 1997 vorgenommen wurden, aber dieser Gewinn kann unter Abschnitt 1031; um die Vorteile der Stundung des Gewinns gemäß Abschnitt 1031 zu nutzen, müssen die von Ihnen verkaufte und die von Ihnen erworbene Immobilie zum Zeitpunkt des Umtauschs in Verbindung mit Ihrem Unternehmen verwendet oder für Investitionen gehalten werden.

In diesem Artikel werden einige allgemeine Konzepte erläutert, aber Sie sollten sich an Ihren Steuerberater wenden und sich an First American Exchange Company wenden, um Ihren Tax Deferred Exchange einzurichten.