Articles

Personal Residence to Rental-The Super Tax Break

Facebook Twitter Linkedin
print page

Tiesitkö, että voit välttyä maksamasta veroa yli 500 000 dollarin kotivoitosta? Monet ihmiset ovat tietoisia eduista Internal Revenue Code pykälä 121, jonka avulla aviopari voi sulkea pois jopa $500,000 voitto myynnistä henkilökohtaisen asunnon ($250,000 yhden veronmaksajan). Vaikka tämä voittosumma on antelias useimmilla maan alueilla, joissakin osavaltioissa asunnon omistajat saavat yli 500000 dollaria voittoa, kun he myyvät kotinsa. Tämä ylimääräinen voitto on liittovaltion ja valtion pääomavoitot vero ja nettosijoitustuloveron (Medicare vero).

Kiinteistömaailmassa on paljon vähemmän ymmärretty, että asunnonomistaja voi välttää kaiken veron asunnostaan muuttamalla sen vuokraksi. Kun koti on muutettu vuokraksi, omistajat voivat myydä sen ja käyttää sekä 121§: n poissulkemista voitosta että 1031§: n lykkäämistä voiton varauksista osan pois sulkemiseksi ja veron maksamisen lykkäämiseksi lopusta. Useimmat veroneuvojat suosittelevat asunnon vuokraamista vähintään kahdeksi vuodeksi, jotta se voidaan määrittää vuokraksi, mutta jos vuokraat asunnon liian pitkäksi aikaa, voit menettää mahdollisuuden hyötyä 121§: n mukaisesta poissulkemisesta, koska tämä säännös edellyttää, että olet asunut asunnossa ensisijaisena asuinpaikkanasi vähintään kaksi viidestä viime vuodesta.

esimerkiksi:

John ja Mary Smith ovat asuneet kodissaan kaksikymmentä vuotta. He hankkivat sen 100 000 dollarilla ja sen arvo on nyt miljoona dollaria, joten jos se myytäisiin, he saisivat 900 000 dollaria voittoa. Jos he myyvät sen muuntamatta sitä vuokraksi, he voisivat jättää pois $500,000 voitto, mutta olisi maksettava myyntivoitot veroa ylimääräinen $400,000 voitto.

John ja Mary päättävät kuitenkin muuttaa omaisuutensa vuokralaiseksi. Vuokrattuaan sitä kaksi vuotta, he myyvät sen 1 miljoonalla dollarilla. Koska he käyttivät koti heidän ensisijainen asuinpaikka vähintään kaksi viiden viime vuoden aikana, he voivat sulkea pois $500,000 voitto. Sen jälkeen ne voivat käyttää jäljellä olevat varat hankkiakseen korvaavan sijoituskiinteistön 1031-pörssissä ja lykätä veron maksamista myyntivoitosta. Tämän toteuttamiseksi heidän on perustettava 1031-pörssi ennen kiinteistön myynnin lopettamista.

jäljellä olevan voiton lykkäämiseksi kokonaan perinteinen sääntö on, että sijoittajan on hankittava korvaava omaisuus, jonka käypä markkina-arvo on yhtä suuri tai suurempi kuin luovutettu omaisuus, ja sijoitettava kaikki luovutetusta omaisuudesta saatu oma pääoma korvaavaan omaisuuteen. Kun 121§: n mukainen voitto on kuitenkin jätetty pois, korvaavaan kiinteistöön sijoittamiseen vaadittavan arvon ja oman pääoman määrä vähenee 121§: n mukaan poissuljetun voiton määrällä.

asunnonomistajien, jotka päättävät yhdistää ensisijaisen asuntonsa myynnin 1031-vaihtoon, on noudatettava kaikkia pykälien 121 ja 1031 sääntöjä, jotta tämä toimisi. Tulomenettelyssä 2005-14 selitetään, miten kaksi yhtiöjärjestystä voidaan yhdistää yhden kiinteistön osalta. Tähän tuomioon sisältyy edellä mainitun tilanteen lisäksi myös yksityisasunnon myynti, jossa on kotitoimisto tai erillinen vierastalo, joka on vuokrattu.

joitakin mielessä pidettäviä vaatimuksia ovat:

  • hyötyäksesi 500 000 dollarin poissulkemisesta (250 000 dollaria yksittäisille veronmaksajille), sinun on omistettava ja asuttava kotonasi ensisijaisena asuinpaikkanasi vähintään kaksi viidestä viime vuodesta;
  • voit käyttää hyväksi pykälää 121 poissulkemista vain kerran kahdessa vuodessa;
  • pykälä 121 ei salli sinun sulkea pois mitään voittoa, joka johtuu 6. toukokuuta 1997 tehdyistä poistovähennyksistä, mutta tätä voittoa voidaan lykätä pykälän nojalla 1031; ja
  • hyötyäkseen pykälän 1031 mukaisesta myyntivoiton lykkäyksestä myytävää ja hankkimaasi kiinteistöä on vaihdon yhteydessä käytettävä liiketoimintasi yhteydessä tai pidettävä sijoitusta varten.

tässä artikkelissa käsitellään joitakin yleisiä käsitteitä, mutta sinun tulisi neuvotella veroneuvojasi kanssa ja ottaa yhteyttä First American Exchange-yritykseen, jotta voit perustaa verotuksellisen tietojenvaihtosi.