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Résidence Personnelle à la Location – Le Super Allégement Fiscal

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Saviez-vous que vous pouvez éviter de payer de l’impôt sur plus de 500 000 gain de gain sur votre maison? Beaucoup de gens connaissent les avantages de l’article 121 de l’Internal Revenue Code, qui permet à un couple marié d’exclure jusqu’à 500 000 gain de gain sur la vente de sa résidence personnelle (250 000 for pour un seul contribuable). Bien que ce montant de gain soit généreux dans la plupart des régions du pays, dans certains États, les propriétaires reçoivent plus de 500 000 profit de profit lorsqu’ils vendent leur maison. Ce bénéfice supplémentaire est soumis à l’impôt fédéral et étatique sur les gains en capital et à l’impôt sur le revenu net des placements (impôt sur l’assurance-maladie).

Ce qui est beaucoup moins compris dans le monde de l’immobilier, c’est qu’un propriétaire peut éviter de payer la totalité de la taxe sur sa maison en la convertissant en location. Une fois la maison convertie en location, les propriétaires peuvent la vendre et utiliser à la fois les dispositions de l’article 121 sur l’exclusion du gain et de l’article 1031 sur le report du gain pour exclure une partie du gain et reporter le paiement de l’impôt sur le reste. La plupart des conseillers fiscaux recommandent de louer la maison pendant au moins deux ans pour l’établir comme une location, mais si vous la louez trop longtemps, vous pourriez perdre la possibilité de bénéficier de l’exclusion de l’article 121, puisque cette disposition exige que vous ayez vécu dans la maison comme résidence principale au moins deux des cinq dernières années.

Par exemple:

John et Mary Smith vivent dans leur maison depuis vingt ans. Ils l’ont acquis pour 100 000 $ et il vaut maintenant 1 million de dollars, donc s’il était vendu, ils auraient un gain de 900 000 gain. S’ils le vendent sans le convertir en location, ils pourraient exclure 500 000 gain de gain, mais devraient payer un impôt sur les gains en capital sur les 400 000 additional supplémentaires de gain.

John et Mary décident cependant de convertir leur propriété en location. Après l’avoir loué pendant deux ans, ils le vendent pour 1 million de dollars. Puisqu’ils ont utilisé la maison comme résidence principale au moins deux des cinq dernières années, ils peuvent exclure 500 000 $ du gain. Ils peuvent ensuite utiliser les fonds restants pour acquérir un immeuble de placement de remplacement lors d’un échange 1031 et reporter le paiement de l’impôt sur le solde du gain. Pour ce faire, ils doivent mettre en place l’échange 1031 avant la clôture de la vente de la propriété.

Afin de reporter complètement le gain restant, la règle traditionnelle est que l’investisseur doit acquérir un bien de remplacement d’une juste valeur marchande égale ou supérieure au bien cédé et doit investir la totalité des capitaux propres du bien cédé dans le bien de remplacement. Toutefois, lorsque le gain a été exclu en vertu de l’article 121, le montant de la valeur et des capitaux propres requis pour investir dans le bien de remplacement est réduit du montant du gain qui a été exclu en vertu de l’article 121.

Les propriétaires qui décident de combiner une vente de leur résidence principale avec un échange 1031 doivent se conformer à toutes les règles des articles 121 et 1031 pour que cela fonctionne. La procédure fiscale 2005-14 explique comment les deux lois peuvent être combinées pour un seul bien. Cette décision inclut non seulement la situation mentionnée ci-dessus, mais également la vente d’une résidence personnelle avec un bureau à domicile ou une maison d’hôtes séparée louée.

Certaines des exigences à garder à l’esprit sont:

  • Pour profiter de l’exclusion de 500 000 $ (250 000 for pour les contribuables célibataires), vous devez être propriétaire de votre résidence principale et y habiter au moins deux des cinq dernières années;
  • Vous ne pouvez profiter de l’exclusion de l’article 121 qu’une fois tous les deux ans;
  • L’article 121 ne vous permet pas d’exclure tout gain attribuable aux déductions pour amortissement prises depuis le 6 mai 1997, mais ce gain peut être reporté en vertu de l’article 1031; et
  • Pour profiter du report du gain en vertu de l’article 1031, les biens que vous vendez et les biens que vous acquérez doivent, au moment de l’échange, être utilisés dans le cadre de votre entreprise ou détenus à des fins d’investissement.

Cet article traite de certains concepts généraux, mais vous devriez consulter votre conseiller fiscal et contacter First American Exchange Company pour configurer votre échange à impôt différé.