Articles

személyes tartózkodási hely bérleti-a szuper adókedvezmény

Facebook Twitter Linkedin
oldal nyomtatása

Tudtad, hogy akkor ne kelljen adót több mint $500,000 nyereség otthonában? Sokan tisztában vannak az Internal Revenue Code 121. szakaszának előnyeivel, amely lehetővé teszi a házaspár számára, hogy akár 500 000 dollár nyereséget is kizárjon személyes lakóhelyük értékesítéséből (250 000 dollár egyetlen adófizető számára). Bár ez a nyereség Nagyvonalú az ország legtöbb területén, egyes államokban a háztulajdonosok több mint 500 000 dollár nyereséget kapnak, amikor eladják otthonukat. Ez a további nyereség a szövetségi és állami tőkenyereség-adó és a nettó befektetési jövedelemadó (Medicare adó) hatálya alá tartozik.

az ingatlanvilágban sokkal kevésbé érthető, hogy a háztulajdonos elkerülheti az összes adó megfizetését otthonára, ha bérleti díjra konvertálja. Miután a házat bérleti díjra alakították át, a tulajdonosok eladhatják, és használhatják mind a 121.szakasz nyereség kizárását, mind az 1031. szakasz nyereségre vonatkozó rendelkezések elhalasztását, hogy kizárják a nyereség egy részét, és elhalasztják a többi adót. A legtöbb adótanácsadó azt javasolja, hogy a házat legalább két évre béreljék bérleti díjként, de ha túl sokáig bérli, elveszítheti a 121. szakasz kizárásának előnyeit, mivel ez a rendelkezés megköveteli, hogy az elmúlt öt évből legalább kettőben elsődleges lakóhelyként lakjon az otthonban.

például:John és Mary Smith húsz éve élnek otthonukban. 100 000 dollárért vásárolták meg, és most 1 millió dollárt ér, tehát ha eladnák, 900 000 dollár nyereségük lenne. Ha eladják anélkül, hogy bérleti díjra konvertálnák, képesek lennének kizárni az 500 000 dolláros nyereséget, de tőkenyereség-adót kellene fizetniük a további 400 000 dolláros nyereség után.

John és Mary azonban úgy döntenek, hogy ingatlanukat bérleti díjra alakítják át. Miután két évig bérelték, 1 millió dollárért adják el. Mivel az elmúlt öt évből legalább kettőt elsődleges lakóhelyként használtak, képesek kizárni a nyereség 500 000 dollárját. Ezután felhasználhatják a fennmaradó pénzeszközöket helyettesítő befektetési célú ingatlanok megszerzésére egy 1031-es tőzsdén, és elhalaszthatják a nyereség egyenlegének adófizetését. Ennek elérése érdekében az ingatlan eladásának lezárása előtt létre kell hozniuk az 1031 tőzsdét.

a fennmaradó nyereség teljes elhalasztása érdekében a hagyományos szabály az, hogy a befektetőnek olyan helyettesítő ingatlant kell szereznie, amelynek valós piaci értéke megegyezik vagy nagyobb, mint a lemondott Ingatlan, és a lemondott ingatlanból származó összes saját tőkét be kell fektetnie a helyettesítő ingatlanba. Ha azonban a nyereséget a 121. szakasz alapján kizárták, a helyettesítő ingatlanba történő befektetéshez szükséges érték és saját tőke összege csökken a 121.szakasz szerint kizárt nyereség összegével.

lakástulajdonosok, akik úgy döntenek, hogy összekapcsolják az elsődleges lakóhelyük eladását egy 1031-es cserével, be kell tartaniuk a 121.és 1031. szakasz összes szabályát annak érdekében, hogy ez működjön. A 2005-14-es bevételi eljárás elmagyarázza, hogy a két alapszabály hogyan kombinálható egy ingatlanra. Ez a döntés nemcsak a fent említett helyzetet foglalja magában, hanem egy személyes lakóhely eladását otthoni irodával vagy külön bérelt vendégházzal is.

néhány követelmény, amelyet szem előtt kell tartani:

  • ahhoz, hogy kihasználják a $ 500,000 kizárás ($250,000 az egyetlen adófizetők), meg kell saját és él otthonában, mint az elsődleges tartózkodási legalább két az elmúlt öt évben;
  • csak akkor veheti igénybe a szakasz 121 kizárás kétévente egyszer;
  • szakasz 121 nem teszi lehetővé, hogy kizárja a nyereség tulajdonítható értékcsökkenési levonások óta május 6, 1997, de ez a nyereség lehet halasztani szakasz szerint 1031; és
  • ahhoz, hogy kihasználhassa az 1031.szakasz szerinti nyereség halasztását, az eladott ingatlant és az Ön által megszerzett ingatlant a csere idején az Ön vállalkozásával kapcsolatban kell használni, vagy befektetésre kell tartani.

Ez a cikk néhány általános fogalmat ismertet, de konzultáljon adótanácsadójával, és vegye fel a kapcsolatot a First American Exchange Company-val az adóhalasztott csere beállításához.