Articles

Personlig Bolig Til Utleie-Super Skatt Pause

Facebook Twitter Linkedin
skriv ut side

visste du at du kan unngå å betale skatt på mer enn $500.000 av gevinst på ditt hjem? Mange mennesker er klar over fordelene Med Internal Revenue Code Section 121, som tillater et ektepar å utelukke opptil $500 000 av gevinst ved salg av deres personlige bolig ($250 000 for en enkelt skattyter). Selv om denne mengden gevinst er sjenerøs i de fleste områder av landet, i noen stater huseiere får mer enn $ 500,000 fortjeneste når de selger sine hjem. Det ekstra overskuddet er underlagt føderal og statlig kapitalgevinstskatt og netto investeringsinntektsskatt (Medicare tax).

hva er mye mindre forstått i eiendomsmegling verden er at et hus kan unngå å betale alle skatt på deres hjem ved å konvertere den til en leie. Når hjemmet er konvertert til en leie, kan eierne selge den og bruke Både Seksjon 121 utelukkelse av gevinst og Seksjon 1031 utsettelse av gevinstbestemmelser for å utelukke noe av gevinsten og utsette å betale skatt på resten. De fleste skatterådgivere anbefaler å leie hjemmet i minst to år for å etablere det som utleie, men hvis du leier det for lenge, kan du miste muligheten til Å dra nytte av Seksjon 121-utelukkelsen, siden bestemmelsen krever at du har bodd i hjemmet som din primære bolig minst to av de siste fem årene.

for eksempel:John Og Mary Smith har bodd i sitt hjem i tjue år. De kjøpte den for $ 100.000, og det er nå verdt $1 million, så hvis de selges, ville de ha $900.000 av gevinst. Hvis de selger den uten å konvertere den til en leie, ville de kunne ekskludere $500 000 av gevinst, men måtte betale kapitalgevinstskatt på den ekstra $400 000 av gevinst.

John og Mary bestemmer seg imidlertid for å konvertere eiendommen til en utleie. Etter å ha leid den i to år, selger de den for $ 1 million. Siden de brukte hjemmet som sin primære bolig minst to av de siste fem årene, er de i stand til å ekskludere $ 500.000 av gevinsten. De kan da bruke de resterende midlene til å erverve erstatningsinvesteringseiendom i en 1031-utveksling og utsette å betale skatt på balansen av gevinsten. For å oppnå dette, må de sette opp 1031 utveksling før lukking på salg av eiendommen. for å fullstendig utsette den gjenværende gevinsten, er den tradisjonelle regelen at investoren må erverve erstatningseiendom med en markedsverdi lik eller større enn den tilbakeleverte eiendommen, og må investere all egenkapital fra tilbakelevert eiendom til erstatningseiendom. Når gevinst er ekskludert i Henhold Til Seksjon 121, reduseres imidlertid verdien og egenkapitalen som kreves for å investere i erstatningseiendommen med gevinsten som ble ekskludert i Henhold til Seksjon 121. Boligeiere som bestemmer seg for å kombinere et salg av sin primære bolig med en 1031-bytte, må overholde alle reglene I Avsnitt 121 og 1031 for at dette skal fungere. Revenue Procedure 2005-14 forklarer hvordan de to vedtektene kan kombineres for en eiendom. Denne avgjørelsen inkluderer ikke bare situasjonen nevnt ovenfor, men også et salg av en personlig bolig med hjemmekontor eller eget pensjonat som leies.

Noen av kravene å huske på er:

  • for å dra nytte av $500 000 utelukkelsen ($250 000 for enkelt Skattebetalere), må du eie og bo i ditt hjem som din primære bolig minst to av de siste fem årene;
  • Du kan bare dra nytte av Seksjon 121 utelukkelse en gang hvert annet år;
  • Seksjon 121 tillater deg ikke å ekskludere noen gevinst som kan tilskrives avskrivningsfradrag tatt siden 6. Mai 1997, men den gevinsten kan bli utsatt under seksjon 1031; og
  • for å dra nytte av utsettelse av gevinst I Henhold Til Seksjon 1031, må eiendommen du selger og eiendommen du kjøper, på utvekslingstidspunktet brukes i forbindelse med virksomheten din eller holdes for investering.Denne artikkelen diskuterer noen generelle begreper, Men du bør rådføre deg med din skatterådgiver og kontakte First American Exchange Company for å sette opp din skatt utsatt utveksling.