Articles

persoonlijk verblijf naar verhuur-het Super belastingvoordeel

Facebook Twitter Linkedin
print page

Wist u dat u belasting over meer dan $500.000 aan winst op uw huis kunt vermijden? Veel mensen zijn zich bewust van de voordelen van Internal Revenue Code sectie 121, die het mogelijk maakt een echtpaar uit te sluiten tot $500.000 winst op de verkoop van hun persoonlijke woning ($250.000 voor een enkele belastingbetaler). Hoewel dit bedrag van de winst is genereus in de meeste gebieden van het land, in sommige staten huiseigenaren ontvangen meer dan $500.000 van de winst wanneer ze hun huis verkopen. Die extra winst is onderworpen aan de federale en de staat vermogenswinstbelasting en de netto-inkomstenbelasting (Medicare tax).

wat in de vastgoedwereld veel minder wordt begrepen, is dat een huiseigenaar alle belasting op zijn huis kan vermijden door het om te zetten in een huurwoning. Zodra de woning is omgezet in een huurwoning, kunnen de eigenaren het verkopen en gebruik maken van zowel de sectie 121 uitsluiting van winst en de sectie 1031 uitstel van winst voorzieningen om een deel van de winst uit te sluiten en uit te stellen het betalen van belasting over de rest. De meeste belastingadviseurs raden het huren van de woning voor ten minste twee jaar om het vast te stellen als een huur, maar als je het te lang huurt, kunt u de mogelijkheid om te profiteren van de sectie 121 uitsluiting verliezen, omdat die bepaling vereist dat u in de woning hebt gewoond als uw primaire verblijfplaats ten minste twee van de afgelopen vijf jaar.

bijvoorbeeld:John en Mary Smith wonen al twintig jaar in hun huis. Ze verwierven het voor $ 100.000 en het is nu $1 miljoen waard, dus als verkocht, zouden ze $ 900.000 winst hebben. Als ze het verkopen zonder het om te zetten in een huur, zouden ze in staat zijn om $500.000 winst uit te sluiten, maar zou moeten meerwaarden belasting te betalen op de extra $400.000 winst.

John en Mary besluiten echter hun woning om te zetten in een huurwoning. Na twee jaar te hebben gehuurd, verkopen ze het voor $1 miljoen. Omdat ze het huis gebruikt als hun primaire verblijfplaats ten minste twee van de afgelopen vijf jaar, zijn ze in staat om $500.000 van de winst uit te sluiten. Zij kunnen vervolgens de resterende fondsen gebruiken om vervangende vastgoedbeleggingen te verwerven in een 1031 beurs en het betalen van belasting op het saldo van de winst uit te stellen. Om dit te bereiken, moeten ze het opzetten van de 1031 uitwisseling voorafgaand aan het sluiten van de verkoop van het pand.

om de resterende winst volledig uit te stellen, is de traditionele regel dat de investeerder vervangende goederen moet verwerven met een reële marktwaarde die gelijk is aan of groter is dan de afgestane goederen, en alle eigen vermogen van de afgestane goederen moet investeren in de vervangende goederen. Wanneer winst echter is uitgesloten op grond van artikel 121, wordt het bedrag van de waarde en het eigen vermogen dat nodig is om te beleggen in het vervangende onroerend goed verminderd met het bedrag van de winst dat was uitgesloten op grond van artikel 121.

huiseigenaren die besluiten een verkoop van hun hoofdverblijf te combineren met een uitwisseling van 1031 moeten voldoen aan alle regels van de artikelen 121 en 1031 om dit te laten werken. Inkomsten procedure 2005-14 legt uit hoe de twee statuten kunnen worden gecombineerd voor een onroerend goed. Deze regeling omvat niet alleen de hierboven genoemde situatie, maar ook de verkoop van een persoonlijke woning met een thuiskantoor of een apart gastenverblijf dat wordt verhuurd.

enkele vereisten om in gedachten te houden zijn:

  • om te profiteren van de $ 500.000 uitsluiting ($250.000 voor individuele belastingbetalers), moet u ten minste twee van de afgelopen vijf jaar eigenaar zijn van en in uw huis wonen als uw hoofdverblijfplaats;
  • u kunt slechts eens in de twee jaar profiteren van de sectie 121 uitsluiting;
  • sectie 121 staat u niet toe om enige winst toe te schrijven aan afschrijvingsaftrek sinds 6 mei 1997 uit te sluiten, maar die winst kan worden uitgesteld onder sectie 1031; en
  • om te profiteren van het uitstel van winst krachtens sectie 1031, moet het onroerend goed dat u verkoopt en het onroerend goed dat u verwerft op het moment van de ruil worden gebruikt in verband met uw bedrijf of worden aangehouden voor investeringen.

Dit artikel bespreekt enkele algemene concepten, maar u dient contact op te nemen met uw belastingadviseur en contact op te nemen met First American Exchange Company om uw tax deferred exchange op te zetten.