Articles

Perché un acquirente casa dovrebbe richiedere un prestito Contingenza

Avere una clausola di contingenza prestito in un contratto di vendita casa assicura che l’acquirente sarà liberato da qualsiasi obbligo di acquistare la casa se qualcosa va storto nel processo di approvazione del prestito. Un acquirente dovrebbe assicurarsi che un prestito contingenza-chiamato anche un mutuo o finanziamento contingenza-è incluso nel loro contratto se hanno qualche dubbio circa la loro capacità di ottenere un mutuo.

Questo tipo di clausola di solito stabilisce anche l’importo dell’acconto che l’acquirente farà e il tipo di mutuo che l’acquirente spera di ottenere. Dovrebbe citare la durata del prestito e il suo tasso di interesse. Queste disposizioni proteggono gli acquirenti dal dover rimborsare un prestito che non possono permettersi se non possono ottenere un mutuo che soddisfi questi requisiti.

Cancellazione senza perdere caparra

I tipi di contratti di acquisto utilizzati negli Stati Uniti possono variare da uno stato all’altro, ma la maggior parte consentono un periodo di contingenza prestito durante il quale l’acquirente deve ottenere il finanziamento necessario per completare l’acquisto di casa. L’acquirente deve informare il venditore entro questo periodo di tempo se non è stato in grado di farlo.

I tempi sono spesso stabiliti. Un acquirente potrebbe essere richiesto di dire al venditore che non hanno ottenuto un mutuo almeno 30 giorni prima che la vendita è prevista per chiudere. Entrambe le parti possono quindi risolvere il contratto.

L’acquirente può annullare il contratto senza perdere il deposito di caparra se non è in grado di ottenere un mutuo e ha fatto la comunicazione necessaria al venditore entro il periodo di tempo stabilito. In caso contrario, il contratto va avanti e la caparra viene spostata in un conto speciale dedicato in attesa della chiusura.

La caparra viene in genere detenuta dall’agente o dal broker nel momento in cui un acquirente fa un’offerta per indicare che è serio sull’acquisto della casa. Di solito è pagabile a una società di titolo, società di deposito a garanzia, o l’intermediazione. L’importo del deposito è accreditato all’acquirente alla chiusura.

Un acquirente deve in genere fare uno sforzo in buona fede per garantire il finanziamento. Essi non possono fare nulla o fare uno sforzo timoroso come il periodo di contingenza zecche verso il basso. Devono presentare una domanda di prestito e collaborare con il creditore per fornire tutta la documentazione richiesta in modo che il prestito possa essere approvato.

Alcuni stati prevedono che l’importo del prestito non deve essere superiore a quello richiesto per finanziare la proprietà.

Contingenze attive e passive

La rimozione di una contingenza di prestito dal contratto può avvenire in due modi. Uno è più favorevole all’acquirente e l’altro è più favorevole al venditore.

Il venditore deve richiedere che la contingenza venga rimossa dal contratto dopo che è scaduta se la contingenza del prestito è stata scritta come tipo attivo. Questo tipo di contingenza di prestito può dare all’acquirente tempo extra per ottenere un mutuo se il venditore, il loro agente e il loro avvocato non agiscono abbastanza rapidamente per rimuovere la contingenza.

Il venditore potrebbe emettere un “Avviso all’acquirente di eseguire” (NBP) in alcuni stati quando il periodo di contingenza è scaduto, dando all’acquirente un primo giorno o due per ottenere il finanziamento in atto. Il venditore è libero di annullare il contratto dopo che è trascorso questo tempo aggiuntivo se l’acquirente non ha successo nel garantire un prestito.

La contingenza scade senza che il venditore debba richiederla se l’acquirente non è stato in grado di ottenere finanziamenti e non ha notificato al venditore. Questo tipo di rimozione è passiva, e l’acquirente può ancora essere contrattualmente obbligato ad acquistare la casa. La contingenza del prestito si è ritorta contro l’acquirente in questo scenario.

L’acquirente potrebbe perdere la caparra e lasciarsi aperto a una causa da parte del venditore se la contingenza semplicemente scade.

Richiesta di un’estensione

L’acquirente potrebbe ancora voler acquistare la casa dopo una contingenza prestito attivo è stato rimosso, e potrebbero continuare a cercare di garantire il finanziamento per l’acquisto. Possono richiedere più tempo per ottenere un mutuo, ma il venditore non ha alcun obbligo di accettare un’estensione.

Il compratore potrebbe essere richiesto di mettere giù più caparra in cambio di tempo supplementare.

Un possibile Downside

Una clausola di contingenza del prestito potrebbe contenere un downside per l’acquirente. Dovrebbero prestare molta attenzione a ciò che sono tenuti a fare sotto i termini della contingenza, perché potrebbero essere obbligati ad acquistare la casa anche se non sono stati in grado di ottenere un prestito se commettono un errore.