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Residence to Rental-the Super Tax Break

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sabia que pode evitar o pagamento de impostos sobre mais de $500,000 de ganho em sua casa? Muitas pessoas estão cientes das vantagens da seção 121 do código de Receita Interna, que permite que um casal exclua até US $500.000 de ganho na venda de sua residência pessoal (US$250.000 para um único contribuinte). Embora esta quantidade de lucro seja generosa na maioria das áreas do país, em alguns estados os proprietários recebem mais de US $500.000 de lucro quando vendem sua casa. Esse lucro adicional está sujeito ao imposto federal e estadual sobre mais-valias e ao imposto líquido sobre o rendimento do investimento (Medicare tax).

O que é muito menos entendido no mundo imobiliário é que um proprietário pode evitar o pagamento de todos os impostos sobre a sua casa, convertendo-o em um aluguel. Uma vez que a casa é convertida para uma renda, os proprietários podem vendê-la e usar tanto a seção 121 exclusão de ganho e a seção 1031 diferimento de disposições de ganho para excluir parte do ganho e diferir o pagamento de imposto sobre o resto. A maioria dos consultores fiscais de recomendar o aluguel da casa por pelo menos dois anos para se estabelecer como um aluguel, mas se você alugar por muito tempo, você pode perder a capacidade de se beneficiar da Seção 121 de exclusão, já que esse dispositivo exige que você tenha vivido em casa como sua residência principal, pelo menos dois dos últimos cinco anos. por exemplo::John e Mary Smith vivem em sua casa há vinte anos. Eles o adquiriram por US $ 100.000 e agora vale US $ 1 milhão, então se vendido, eles teriam US $ 900 mil de ganho. Se eles o venderem sem convertê-lo a uma renda, eles seriam capazes de excluir US $500.000 de ganho, mas teriam que pagar imposto sobre os ganhos adicionais de US $400.000 de ganho.John e Mary decidem, no entanto, converter sua propriedade para uma renda. Depois de alugá-lo por dois anos, vendem-no por um milhão de dólares. Uma vez que eles usaram a casa como sua residência principal pelo menos dois dos últimos cinco anos, eles são capazes de excluir US $500.000 do ganho. Eles podem então usar os fundos restantes para adquirir a propriedade de investimento de substituição em uma troca de 1031 e adiar o pagamento de imposto sobre o saldo do ganho. Para conseguir isso, eles devem estabelecer a troca 1031 antes de fechar a venda da propriedade.

A fim de diferir completamente o ganho restante, a regra tradicional é que o investidor deve adquirir um imóvel de substituição com um justo valor de mercado igual ou superior à propriedade cedida, e deve investir todo o capital próprio da propriedade cedida na propriedade de substituição. No entanto, quando os ganhos foram excluídos ao abrigo da secção 121, O montante de valor e de capital próprio necessário para investir na propriedade de substituição é reduzido pelo montante de ganho que foi excluído ao abrigo da secção 121. os proprietários que decidam combinar uma venda da sua residência principal com uma troca de 1031 têm de cumprir todas as regras das secções 121 e 1031 para que isto funcione. Processo de receitas 2005-2014 explica como os dois estatutos podem ser combinados para um único imóvel. Esta decisão inclui não só a situação mencionada acima, mas também a venda de uma residência pessoal com um escritório de casa ou casa de hóspedes separada que é alugada.alguns dos Requisitos a ter em mente são::

  • Para tirar proveito de us $500.000 a exclusão (us$250.000 para os Contribuintes individuais), você deve ter e viver em sua casa como sua residência principal, pelo menos dois dos últimos cinco anos;
  • Você só pode tirar proveito da Seção 121 de exclusão, uma vez a cada dois anos;
  • Seção 121 de não permitir a exclusão de qualquer lucro atribuível aos deduções de depreciação tomadas desde 6 de Maio de 1997, mas que o ganho diferido nos termos do artigo 1031; e
  • Para tirar partido do adiamento do ganho nos termos da secção 1031, a propriedade que vende e a propriedade que adquire deve, no momento da troca, ser utilizada em ligação com a sua empresa ou detida para investimento.

Este artigo discute alguns conceitos gerais, mas você deve consultar com o seu consultor fiscal e contatar a First American Exchange Company para configurar o seu imposto diferido câmbio.