Articles

reședință personală pentru închiriere-Super Tax Break

Facebook Twitter Linkedin
print page

știați că puteți evita plata impozitului pe mai mult de 500.000 de dolari de câștig pe casa ta? Mulți oameni sunt conștienți de avantajele secțiunii 121 din codul veniturilor interne, care permite unui cuplu căsătorit să excludă până la 500.000 de dolari din câștigul din vânzarea reședinței personale (250.000 de dolari pentru un singur contribuabil). Deși această sumă de câștig este generos în cele mai multe zone ale țării, în unele state proprietarii de case primi mai mult de 500.000 dolari de profit atunci când își vând casa lor. Acest profit suplimentar este supus impozitului pe câștigurile de capital federale și de stat și impozitului pe venitul net din investiții (taxa Medicare).

ceea ce este mult mai puțin înțeles în lumea imobiliară este că un proprietar poate evita plata tuturor impozitului pe casa lor prin transformarea acestuia într-o închiriere. Odată ce locuința este transformată într-o închiriere, proprietarii o pot vinde și pot folosi atât secțiunea 121 excluderea câștigului, cât și secțiunea 1031 amânarea provizioanelor de câștig pentru a exclude o parte din câștig și a amâna plata impozitului pe restul. Majoritatea consultanților fiscali recomandă închirierea locuinței timp de cel puțin doi ani pentru a o stabili ca închiriere, dar dacă o închiriați prea mult timp, ați putea pierde capacitatea de a beneficia de excluderea secțiunii 121, deoarece această prevedere impune să fi locuit în casă ca reședință principală cel puțin doi din ultimii cinci ani.

de exemplu:John și Mary Smith locuiesc în casa lor de douăzeci de ani. Au achiziționat-o pentru 100.000 de dolari și acum valorează 1 milion de dolari, așa că, dacă ar fi vândute, ar avea câștig de 900.000 de dolari. Dacă îl vând fără a-l converti într-o închiriere, ar putea exclude 500.000 de dolari din câștig, dar ar trebui să plătească impozitul pe câștigurile de capital pentru câștigul suplimentar de 400.000 de dolari.

Ioan și Maria decid, totuși, să-și transforme proprietatea într-o închiriere. După ce l-au închiriat timp de doi ani, îl vând cu 1 milion de dolari. Deoarece au folosit casa ca reședință principală cel puțin doi din ultimii cinci ani, sunt capabili să excludă 500.000 de dolari din câștig. Apoi, aceștia pot utiliza fondurile rămase pentru a achiziționa investiții imobiliare de înlocuire într-un schimb 1031 și pentru a amâna plata impozitului pe soldul câștigului. Pentru a realiza acest lucru, ei trebuie să înființeze schimbul 1031 înainte de închiderea vânzării proprietății.

pentru a amâna complet câștigul rămas, regula tradițională este că investitorul trebuie să achiziționeze proprietăți de înlocuire cu o valoare justă de piață egală sau mai mare decât proprietatea renunțată și trebuie să investească toate capitalurile proprii din proprietatea renunțată în proprietatea înlocuitoare. Cu toate acestea, atunci când câștigul a fost exclus în conformitate cu secțiunea 121, valoarea valorii și a capitalurilor proprii necesare pentru a investi în proprietatea de înlocuire este redusă cu valoarea câștigului care a fost exclus în conformitate cu secțiunea 121.

proprietarii de case care decid să combine o vânzare a reședinței lor primare cu un schimb 1031 trebuie să respecte toate regulile secțiunilor 121 și 1031 pentru ca aceasta să funcționeze. Procedura de venituri 2005-14 explică modul în care cele două statute pot fi combinate pentru o proprietate. Această hotărâre include nu numai situația menționată mai sus, ci și vânzarea unei reședințe personale cu un birou de acasă sau o casă de oaspeți separată care este închiriată.

unele dintre cerințele de reținut sunt:

  • Pentru a profita de excluderea de 500.000 USD (250.000 USD pentru contribuabilii singuri), trebuie să dețineți și să locuiți în casa dvs. ca reședință principală cel puțin doi din ultimii cinci ani;
  • puteți profita doar de excluderea secțiunii 121 o dată la doi ani;
  • secțiunea 121 nu vă permite să excludeți orice câștig atribuibil deducerilor de amortizare luate începând cu 6 mai 1997, dar acest câștig poate fi amânat în secțiunea 1031; și
  • pentru a profita de amânarea câștigului în conformitate cu secțiunea 1031, proprietatea pe care o vindeți și proprietatea pe care o achiziționați trebuie să fie utilizate în momentul schimbului în legătură cu afacerea dvs. sau deținute pentru investiții.

Acest articol discută câteva concepte generale, dar ar trebui să se consulte cu consilierul fiscal și contactați prima companie americană de schimb pentru a configura schimbul de impozit amânat.