Articles

personlig bostad till uthyrning-Super Tax Break

Facebook Twitter Linkedin
Skriv ut sida

visste du att du kan undvika att betala skatt på mer än $500.000 vinst på ditt hem? Många är medvetna om fördelarna med Internal Revenue Code Section 121, vilket gör det möjligt för ett gift par att utesluta upp till $500,000 av Vinst vid försäljning av deras personliga bostad ($250,000 för en enda skattebetalare). Även om denna vinst är generös i de flesta delar av landet, får husägare i vissa stater mer än 500 000 dollar i vinst när de säljer sitt hem. Den extra vinsten är föremål för federal och statlig kapitalvinstskatt och nettoinvesteringsskatt (Medicare tax).

vad är mycket mindre förstått i fastighetsvärlden är att en husägare kan undvika att betala all skatt på sitt hem genom att konvertera det till en hyra. När hemmet har omvandlats till en hyra kan ägarna sälja det och använda både avsnitt 121 uteslutning av vinst och avsnitt 1031 uppskjutning av vinstbestämmelser för att utesluta en del av vinsten och skjuta upp betalning av skatt på resten. De flesta skatterådgivare rekommenderar att du hyr hemmet i minst två år för att etablera det som en hyra, men om du hyr det för länge kan du förlora möjligheten att dra nytta av avsnitt 121 uteslutning, eftersom den bestämmelsen kräver att du har bott i hemmet som din primära bostad minst två av de senaste fem åren.

till exempel:

John och Mary Smith har bott i sitt hem i tjugo år. De förvärvade det för 100 000 dollar och det är nu värt 1 miljon dollar, så om de såldes skulle de ha 900 000 dollar i vinst. Om de säljer det utan att konvertera det till en hyra, skulle de kunna utesluta $500,000 av vinst men skulle behöva betala kapitalvinstskatt på ytterligare $400,000 av vinst.

John och Mary bestämmer sig dock för att konvertera sin egendom till en hyra. Efter att ha hyrt den i två år säljer de den för 1 miljon dollar. Eftersom de använde hemmet som sin primära bostad minst två av de senaste fem åren, kan de utesluta $500,000 av vinsten. De kan sedan använda de återstående fonderna för att förvärva ersättningsfastigheter i en 1031-utbyte och skjuta upp att betala skatt på vinstens balans. För att uppnå detta måste de inrätta 1031-utbytet före stängning av försäljningen av fastigheten.

för att helt skjuta upp den återstående vinsten är den traditionella regeln att investeraren måste förvärva ersättningsfastigheter med ett verkligt marknadsvärde som är lika med eller större än den avgivna egendomen och måste investera allt eget kapital från den avgivna egendomen i ersättningsfastigheten. När vinsten har uteslutits enligt avsnitt 121 reduceras emellertid det värde och eget kapital som krävs för att investera i ersättningsfastigheten med det vinstbelopp som uteslutits enligt avsnitt 121. husägare som bestämmer sig för att kombinera en försäljning av sin primära bostad med en 1031-utbyte måste följa alla regler i avsnitten 121 och 1031 för att detta ska fungera. Revenue Procedure 2005-14 förklarar hur de två stadgarna kan kombineras för en fastighet. Denna dom omfattar inte bara den ovan nämnda situationen utan också en försäljning av en personlig bostad med ett hemmakontor eller ett separat pensionat som hyrs.

några av kraven att tänka på är:

  • för att dra nytta av $500,000-uteslutningen ($250,000 för enskilda skattebetalare) måste du äga och bo i ditt hem som din primära bostad minst två av de senaste fem åren;
  • Du kan bara dra nytta av avsnitt 121-uteslutningen en gång vartannat år;
  • avsnitt 121 tillåter dig inte att utesluta någon vinst som kan hänföras till avskrivningsavdrag som tagits sedan maj 6, 1997, men den vinsten kan skjutas upp under avsnitt 1031; och
  • för att dra nytta av uppskjutandet av vinsten enligt avsnitt 1031 måste den egendom du säljer och den egendom du förvärvar vid tidpunkten för utbytet användas i samband med ditt företag eller innehas för investering.

denna artikel diskuterar några allmänna begrepp, men du bör rådgöra med din skatterådgivare och kontakta First American Exchange Company för att ställa in din skatteuppskjutna utbyte.